CBD東擴(kuò)所引發(fā)的思考和探索正在延續(xù)。11月18日，以“北京CBD東擴(kuò)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)新格局”為主題的第三屆大廠發(fā)展論壇在京舉行！以下是華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司董事總經(jīng)理李忠的演講。

首先我們要討論一下CBD東擴(kuò)給我們傳遞的信號(hào)是什么？在這之前有許多的區(qū)域都說(shuō)過(guò)，北京的土地資源是有限的，等CBD自己的地用完了，就會(huì)搬一些寫字樓到我們這兒。我當(dāng)時(shí)說(shuō)這個(gè)事不可能。CBD是什么？是企業(yè)為了通過(guò)距離的相互靠近而達(dá)到降低綜合商務(wù)成本，提升綜合商務(wù)效益的作用，由于我們離的近了，原來(lái)開車見(jiàn)面的，現(xiàn)在出門見(jiàn)面，這樣空間距離的靠近是CBD的本質(zhì)。因此大家看現(xiàn)在隨著北京的發(fā)展，金融街往東擴(kuò)，都是增強(qiáng)自身的規(guī)模，而不是向外分離，從這種意義來(lái)說(shuō)，陳老說(shuō)得非常對(duì)，如果我們想取代CBD，這個(gè)夢(mèng)不能做，因?yàn)楸本┑腃BD與金融街的內(nèi)核沒(méi)有產(chǎn)生離心力。如果我們與他求異發(fā)展，我們還是可以做的，這是我講的第一個(gè)邏輯，怎么做，為什么做？

現(xiàn)在東擴(kuò)給我們的信號(hào)是北京想盡一切辦法少辦廠，多養(yǎng)人，北京東擴(kuò)的是什么地？都是朝陽(yáng)區(qū)的工廠，朝陽(yáng)區(qū)在最早的北京城市規(guī)劃定位是工業(yè)區(qū)，我們想過(guò)沒(méi)有，當(dāng)年北京最小的CBD在東三環(huán)以西的小范圍，為什么選擇這個(gè)地方？因?yàn)槭潜本┑拈_關(guān)廠、制藥廠退二進(jìn)三的地方，我們要討論一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)大城市是否要把所有的產(chǎn)業(yè)退出去呢？我們發(fā)現(xiàn)不可能。倫敦和巴黎都出現(xiàn)一個(gè)邏輯，二產(chǎn)退的時(shí)候，三產(chǎn)也退了，因?yàn)槎a(chǎn)與三產(chǎn)有聯(lián)動(dòng)的關(guān)系，第三產(chǎn)業(yè)是很美妙，但是第三產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的依附性。比如從廣義來(lái)說(shuō)我們把金融叫高端的生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，當(dāng)沒(méi)有了生產(chǎn)以后，為誰(shuí)服務(wù)呢？我們發(fā)現(xiàn)并不是所有的國(guó)家都會(huì)把高端制造業(yè)大多數(shù)的退出，相反幾乎所有的發(fā)達(dá)國(guó)家，甚至是世界最大的發(fā)達(dá)國(guó)家，都留相當(dāng)?shù)母叨松a(chǎn)型行業(yè)在他們的國(guó)家。

我們說(shuō)一個(gè)例子，瑞士是一個(gè)極富裕和發(fā)達(dá)的國(guó)家，我們討論到瑞士靠什么賺錢的時(shí)候，許多人說(shuō)是金融，事實(shí)上他的產(chǎn)值和利潤(rùn)貢獻(xiàn)最大是機(jī)械制造，有一個(gè)公司叫ABB，是非常發(fā)達(dá)的水工制造企業(yè)，在三峽工程中也有訂單，巴塞爾的化學(xué)化工，還有一個(gè)是鐘表制造，在瑞士用最少的占地，最少的原料占最高的價(jià)值，世界十大名表都是瑞士的品牌，所以我們由此還可以舉一些例子，因此大都市區(qū)的周圍是需要一些產(chǎn)業(yè)的存在，而這些產(chǎn)業(yè)存在在什么地方呢？不是大都市區(qū)本身，一定是大都市區(qū)符合級(jí)差地租的地方，如果大廠按照級(jí)差地租來(lái)計(jì)算，是不在地方，勝過(guò)北京的地方，這個(gè)地方做高端精密制造業(yè)是非常有特色和條件的。

所以從求異的邏輯來(lái)講？我說(shuō)第二個(gè)層次，我們要做，做什么？在這里面做三個(gè)部分最有可能。
一個(gè)是剛才的說(shuō)的，利用首都的區(qū)位人才優(yōu)勢(shì)做的高附加值，非常高技術(shù)含量的高端制造業(yè)，第二個(gè)部分是以環(huán)境為背景的制造業(yè)，剛才我們都說(shuō)了牛奶的問(wèn)題，如果三聚氰氨這件事不出，大家相信是蒙牛和伊利的牛奶好還是三元的，外行人都說(shuō)蒙牛和伊利一定比三元的好，因?yàn)樗麄兟?lián)手打造草原的概念，你想到他們的牛奶，一定是草原牛奶，一想到北京三元的奶，想到什么呢？是呼吸著汽車尾氣，喝著工業(yè)廢水，真正懂產(chǎn)品的內(nèi)涵很少，絕大多數(shù)消費(fèi)者會(huì)根據(jù)產(chǎn)地推產(chǎn)品的品質(zhì)，因此在這種情況下，我們大廠要打造優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，最重要是把我們的環(huán)境的優(yōu)質(zhì)屬性做一個(gè)傳播，告訴人家環(huán)境是好的，因此產(chǎn)品是好的，因是好的，所以果是好的。在這種情況下，我們必須把環(huán)境做成產(chǎn)業(yè)的背景！這是可以做到的。

第二件事，CBD是聚集的商業(yè)活動(dòng)，當(dāng)CBD堵車的時(shí)候，曾經(jīng)有專家說(shuō)錯(cuò)峰上班，最后發(fā)現(xiàn)不可行，因?yàn)镃BD是因?yàn)槟銇?lái)，所以我來(lái)，我來(lái)所以他來(lái)，如果打電話給律師事務(wù)所，他說(shuō)八點(diǎn)鐘來(lái)，打電話給會(huì)計(jì)師事務(wù)所是七點(diǎn)鐘來(lái)，有一些地方是需要離心力的，比如文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)也是我們可以進(jìn)行發(fā)展的，所以我們要做的東西，我很贊成前面專家的邏輯，不是與CBD形成正面競(jìng)爭(zhēng)，而是求差異的東西，發(fā)展離心力商務(wù)，以及精密的制造業(yè)，如何把幾種產(chǎn)業(yè)做起來(lái)，我相信討論如何做比包括做什么更重要的事！

這里有三條路徑，先說(shuō)如何打造環(huán)境倍數(shù)的邏輯，當(dāng)年新英格蘭地區(qū)的首輔發(fā)展兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是珠寶，他們發(fā)現(xiàn)政府不是要制造產(chǎn)業(yè)，而是為產(chǎn)業(yè)制造舞臺(tái)的，于是他們做了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)珠寶交易的商人最關(guān)心的是什么呢？是安全，他們最容易大劫，所以他們振興當(dāng)?shù)氐闹閷毥灰椎慕M長(zhǎng)是公安局局長(zhǎng)，到現(xiàn)在他們還是珠寶交易第一大城市。

然后做第二件事，潔凈食品的商人最關(guān)心空氣，所以他的組長(zhǎng)是環(huán)保局的局長(zhǎng)，這個(gè)局長(zhǎng)用兩年的時(shí)間把這里治理成一個(gè)月不需要擦皮鞋的城市，他們搬一個(gè)餅干的生產(chǎn)線在公園里面露天生產(chǎn)，結(jié)果質(zhì)量是好的，盡管現(xiàn)在我們產(chǎn)品充斥在美國(guó)，但是他們的高端糖果和餅干只吃這個(gè)地方生產(chǎn)的。我們現(xiàn)在如何把我們好環(huán)境變化出來(lái)，甚至讓一個(gè)產(chǎn)地成為傳奇，這是非常重要的。剛才說(shuō)的茅臺(tái)是傳奇，只有這個(gè)證明才能說(shuō)明你的產(chǎn)地是好的，這是我們?nèi)绾沃圃煲原h(huán)境為倍數(shù)的高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)。

第二如何打造精密制造業(yè)，中間最重要的事情是人，為什么呢？我們可以回顧一下，瑞士的鐘表業(yè)不是由瑞士帶來(lái)的，當(dāng)意大利發(fā)生動(dòng)亂的時(shí)候，一大批意大利的能工巧匠到現(xiàn)在的日內(nèi)瓦地區(qū)，到這個(gè)地區(qū)馬上教當(dāng)?shù)氐娜酥圃扃姳恚Y(jié)果大家都知道，瑞士有相當(dāng)大的一個(gè)區(qū)域是德語(yǔ)區(qū)，蘇黎士德語(yǔ)，這種人干活有阿爾卑斯山的水工業(yè)傳統(tǒng)，結(jié)果瑞士人發(fā)現(xiàn)他們做的比意大利人做的好，我們就開始在當(dāng)?shù)爻闪⒘讼喈?dāng)大鐘表交易。有了這件事要想發(fā)展鐘表制造的時(shí)候，瑞士人就發(fā)現(xiàn)人才是第一重要的，我極贊成陳老說(shuō)的事，我們看到今天瑞士之所以鐘表業(yè)制造如此發(fā)達(dá)，我們有一個(gè)與世界不一樣的教育傳統(tǒng)，我們每個(gè)教育傳統(tǒng)叫德智體全面發(fā)展，但是瑞士的教育開山鼻祖提出一個(gè)重要的口號(hào)，心靈、頭腦、雙手，這里面加的不是身體，而是雙手，不但要做到心靈，而且要手巧，因?yàn)橹圃鞓I(yè)確實(shí)需要好的雙手。在瑞士有一個(gè)數(shù)字，他們忽略了，三分之二的男孩和三分之一的女孩不考大學(xué)，他們直接進(jìn)入中專，所以你到瑞士去的時(shí)候，每個(gè)高端的管理者，說(shuō)我除了管企業(yè)之外，我做木匠很好，做陶藝很好，經(jīng)常有人周六、周日把自己做的貨拿到集市賣，正是有這種傳統(tǒng)存在才成就了他們的高端制造業(yè)。我想說(shuō)有什么樣的

做什么樣的事，我們希望與北京CBD伴生發(fā)展的話，我們要找到人才與配合配套。

第三件事，如果我們想把這些產(chǎn)業(yè)做出來(lái)，做第三種產(chǎn)業(yè)需要的條件是什么？就是剛才說(shuō)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，這個(gè)事看上去很美妙，但是沒(méi)有那么好做，這里面有兩個(gè)誤區(qū)，當(dāng)我們進(jìn)行風(fēng)投的時(shí)候，怎么知道投的東西是好的，我們經(jīng)常孵化，來(lái)幾個(gè)年輕人，我們看它很有希望，但是如何建立產(chǎn)業(yè)的前景，我們離CBD近就有非常重要的優(yōu)勢(shì)了，當(dāng)鑒定一個(gè)產(chǎn)業(yè)是否有前景的時(shí)候，恰恰需要CBD的資本家的導(dǎo)向。你賺錢不賺錢不僅是熱情而已，要有風(fēng)投銀行家對(duì)他進(jìn)行評(píng)估，我們要打通與 CBD的聯(lián)系，利用他們的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，這是很重要的，我們要的不僅是企業(yè)，不是智力生產(chǎn)延伸。

另外有許多人研究創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不是管出來(lái)的，而是放出來(lái)的，比如798，當(dāng)政府不怎么管的時(shí)候，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)能夠起來(lái)的，畫家不怎么管的時(shí)候，就能夠起來(lái)，798這個(gè)地區(qū)之所以能夠發(fā)展，很重要畫家在這里畫畫，他絕對(duì)不用為資源而擔(dān)心，因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)附近是電子城，因此你畫的時(shí)候，風(fēng)和水的條件都沒(méi)有問(wèn)題，當(dāng)我們要發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，一定要明白，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展要硬件齊全，軟環(huán)境要放開，換句話說(shuō)，硬件要硬，軟件要軟，所有需要的生產(chǎn)配套和生活設(shè)施都配齊，但是思想要放開，這恰恰是我們應(yīng)該做的事，就是硬件做硬，軟件做軟，這件事都確定的時(shí)候，我們可以說(shuō)發(fā)展與CBD有差異，但是有關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)是完全可行的。

最后我們?nèi)绾伟堰@個(gè)東西做起來(lái)，政府做這個(gè)事的時(shí)候，需要的東西是什么？最重要的是以市政設(shè)施作為其引導(dǎo)，什么叫市政引導(dǎo)？我們叫規(guī)劃，圖上劃劃，墻上掛掛，為什么呢？是因?yàn)槲覀儾荒苓x一些能夠把規(guī)劃思想在大地固化的工具。當(dāng)黎樹深離開廣州以后，他離開了以后，許多的規(guī)劃都按照他做的進(jìn)行，管也修了，路也跑了，而且在發(fā)展的過(guò)程中有非常妙的，他們修地鐵的時(shí)候，除了滿足人口多的地方之外，也往人煙稀少的地方修了，而且用這種手段帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐耐恋卦鲋�。所以我們現(xiàn)在能夠選一些大廠發(fā)展相對(duì)土地不值錢的地方，讓土地兌現(xiàn)其價(jià)值，而且用基礎(chǔ)設(shè)施引導(dǎo)這些發(fā)展。

如果發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，他需要的基礎(chǔ)設(shè)施需要生活配套強(qiáng)度不高，但是寬帶配置超常，如果這么做的，這個(gè)地方就適合做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，還有剛才說(shuō)的呼叫中心，需要的基礎(chǔ)設(shè)施是什么？大規(guī)模的居住區(qū)，因?yàn)槿魏我粋�(gè)呼叫中心都需要大量的青年女工在這里居住，在這里居住的時(shí)候蓋的樓有四個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)是橫豎要低，因?yàn)樗麄円獪?zhǔn)點(diǎn)下班不可能用電梯，都是用大樓梯上上下下，第二要配套近，因?yàn)樗麄儞Q班頻率比較高，第三著重考慮女性使用，而不是男性，很少有呼叫中心讓男員工用的，所以看泰州和揚(yáng)州做的呼叫中心，他們的女廁所比例是男廁所是十倍。第四是靠近普通話地區(qū)，這里的孩子別的方面知識(shí)不好，但是普通話是很準(zhǔn)的，這樣做的呼叫中心是很大的優(yōu)勢(shì)。所以我們說(shuō)基礎(chǔ)設(shè)施最能對(duì)產(chǎn)業(yè)有引導(dǎo)力，我們借他們來(lái)比，把未來(lái)產(chǎn)業(yè)的設(shè)想寫在大廠上，我說(shuō)這么多，謝謝。

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